Залоговые автомобили нельзя будет отобрать у честных покупателей — Российская газета
Верховный суд РФ поставил точку в спорах по залоговым автомобилям, проданным без санкции кредитной организации. Их нельзя отбирать у добросовестных покупателей. Во всяком случае, это касается тех машин, которые были проданы после 1 июля 2014 года. Именно с этой даты вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, предусматривающие прекращение залога.
А теперь подробнее. Напомним, что практика забирать честно купленный по договору автомобиль, если он неожиданно оказывался в залоге, было обычным явлением. При этом при покупке автомобиля рекомендовалось проверить его на ограничения по регистрации. Но не всегда эти ограничения вовремя попадали в базу данных. Да и не всегда и не у всех есть для этого возможность. В итоге счастливый новоявленный автовладелец попадал в нехорошую ситуацию. Он в конечном итоге терял и машину, и деньги. Автомобиль отходил банку, а возможностей вернуть деньги с прежнего владельца у обычного гражданина гораздо меньше, чем у банка, который этого не сумел сделать.
Итак, некая гражданка Холодкова взяла в ноябре 2012 года в банке «Уралсиб» кредит на покупку автомобиля. В обеспечение кредита купленный автомобиль был передан банку под залог. Уже в декабре этого же года Холодкова продала машину по договору купли-продажи некоему Землянухину. При этом она не гасила свою задолженность по кредиту. А автомобиль был передан новому владельцу вместе с паспортом транспортного средства.
Через два года, в августе 2014-го, Землянухин продал автомобиль некоему Жидченко. А тот в ноябре 2014 продал его Ворошилову. Все это время банк не получал уплаты по кредитному договору. Поэтому в декабре 2014 года он через суд потребовал с Холодковой уплаты долга, а также обратил взыскание на заложенное имущество. То есть на автомобиль, который уже принадлежит вполне официально даже не третьему, а четвертому лицу! В итоге Ворошилов остался и без денег, и без машины.
Все суды признали требования банка законными, а требования последующих владельцев машины — не подлежащими удовлетворению. Однако с такой позицией не согласился Верховный суд.
Согласно его выводам, действительно, до 1 июля 2014 года действовала другая норма Гражданского кодекса и была другая судебная практика. Однако после этой даты заработала новая норма ГК. А именно подпункт 2 пункта 1 статьи 352. В ней предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Согласно заявлениям потерпевших, они действительно об этом не знали. Паспорт транспортного средства был оригинальным и без каких-либо пометок об ограничениях. И именно это обстоятельство не исследовали судьи низших инстанций.
Поэтому Верховный суд отменил решение об обращении взыскания на заложенное имущество и направил дело в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение с учетом всего вышесказанного. То есть если человек честно купил автомобиль, не зная, что он в залоге, то он с ним не расстанется. Остается тонкий момент доказательства этого незнания. Хотя в данной ситуации у нас действует презумпция невиновности, и доказывать, что приобретатель знал, что машина в залоге, предстоит банку.
Доказывать, что приобретатель знал, что машина в залоге, предстоит банку
Кстати, банку с его юридической службой, службой безопасности и различными коллекторами взыскать с кредитора задолженность, причем с процентами, гораздо легче, чем обычному водителю выбить деньги, потраченные на автомобиль.
Напомним, что сейчас оформлением залогов занимаются нотариусы. Кредиторам не требуется хранить у себя паспорта транспортных средств, обращаться в ГИБДД за наложением ограничений на сделки. Всю информацию о заложенных машинах нотариусы размещают в электронной базе данных, которую не сложно проверить.
Что делать если купленная машина оказалась в залоге
В конце статьи я сформулирую условия, при которых Вы сможете купить поддержанное транспортное средство и избежать обращения взыскания на него, а так же перечислю условия, при которых покупать автомобиль не первой свежести нельзя ни в коем случае.
Банк хочет реализовать залоговое авто
При каких обстоятельствах у банка появляется намерение обратить взыскание на предмет залога? Это же просто — когда заемщик допускает систематические просрочки погашения кредита. Систематические — это 2 и более раз. На практике, банки начинают готовиться к судебному спору когда заемщик просрочил 3 и более платежей, причем, не обязательно подряд.
Но, здесь многое зависит от банка. Некоторые кредитные организации бегут в суд уже после 3 — 6 просрочек. Некоторые тянут от года до двух. Тут сложно сказать в чем причина. Я знаком с регламентами по работе с просрочкой основных банков, и во всех этих регламентах как под копирку указаны сроки: до 90 дней просрочки — досудебное урегулирование, от 120 дней и выше — подача иска в суд. В реальности банки редко придерживаются этих сроков, в России живем, пора бы уже привыкнуть.
Оформляя автомобиль в залог, банк преследует одну единственную цель, которая предельно точно сформулирована в пункте 1 статьи 348 ГК РФ: взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Иными словами, залог — это средство для обеспечения исполнения основного обязательства, то есть, кредита. Пока заемщик погашает кредит, ему не о чем беспокоиться, но как только он допускает просрочки, и банк обращается в суд — заемщик очень даже реально может свой автомобиль потерять.
В случае с автокредитом, банки в своих исковых заявлениях всегда указывают два требования:
- взыскание задолженности и
- обращение взыскания на предмет залога.
Реже банки могут указать еще одно требование — о досрочном расторжении кредитного договора. Это по желанию.
Купленная машина оказалась в залоге у банка
Если речь идет о добросовестном заемщике (залогодателе), который, несмотря на просрочки, умудрился не продать свой автомобиль, в суде процедура взыскания происходит предельно просто и понятно: банк обращается с иском, должник или не приходит вовсе, или приходит и пытается спорить по сумме, и после формальной судебной перепалки суд выносит ожидаемое решение.
Да, я не рассказываю об определении начальной продажной стоимости залога, это отдельная тема со своими интересными моментами, так что выделю ее в отдельную статью. Ждите скоро.
Несколько иная картина вырисовывается в случае, когда должник успел продать заложенное авто в пользу третьего лица. Банк узнает об этом либо на стадии досудебной работы, либо уже в суде, когда запрашивает сведения о регистрации транспортного средства в ГИБДД. И как только банку становится известно, что владельцем автомобиля является не должник, а третье лицо, банк привлекает собственника автомобиля к участию в деле в качестве ответчика.
Изъятие автомобиля у добросовестного приобретателя
Ранее, до 1 июля 2014 года такие споры решались всегда в пользу банка. Собственник привлекался в качестве ответчика в суд, банк предъявлял к нему требование об обращении взыскания на предмет залога, и и суд выносил соответствующее решение. Дальше в работу включались судебные приставы, на автомобиль накладывались запрет на совершение регистрационных действий, а затем арест с последующей передачей автомобиля на хранение в банк, и завершалась процедура продажей автомобиля с торгов.
Изъятие залога у нового собственника было возможно благодаря пункту 1 статьи 353 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства, право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
То есть, закон прямо указывал на то, что смена собственника предмета залога не влечет за собой прекращение залоговых обязательств.
Однако, позже все изменилось. 21 декабря 2013 года был принят Федеральный закон № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который внес изменения в статью 352 ГК РФ.
В новой редакции статьи 352 ГК РФ (подпункт 2 пункта 1) появилось новое основание прекращения залога, а именно, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
На первый взгляд, все просто — человек купил автомобиль, и если он не знал о том, что авто находится в залоге, стало быть, он является добросовестным приобретателем, а договор залога считается прекращенным. Но, на практике оказалось не все так просто и прозрачно.
Важно отметить, что эти изменения вступили в силу с 1 июля 2014 года, соответственно, новые нормы распространили свое действие только на те договоры купли-продажи, которые были заключены после этой даты. Если заемщик умудрился продать свою залоговую машину, скажем, 30 июня 2014 года, новая норма на эту продажу никак не распространилась, и в суде спорить по такому договору купли-продажи, в попытках признать нового собственника добросовестным приобретателем бесполезно.
Реестр залоговых авто
Ключевое дополнение оснований прекращения залога совпало еще с одним знаковым нововведением — созданием Реестра уведомлений о залоге движимого имущества. Реестр создан на базе Федеральной нотариальной палаты. Предполагалось, что с 1 июня 2014 года все банки смогут обезопасить свои финансовые интересы в отношении заложенных транспортных средств и добровольно внести сведения о залогах в этот реестр.
Оформлением реестровых записей занимаются нотариусы, процедура включения в него не столь уж и сложная, а главное, добровольная. Возможно по этой причине, открою Вам секрет, более половины заложенных автомобилей по сей день в реестр не внесено. По всей видимости, банки не особенно спешат защитить свои залоги от добросовестных приобретателей.
Проверка залоговых авто осуществляется по вин коду (VIN) автомобиля, да, в сети Интернет реестр можно найти здесь: реестр залогов.
Вроде все о теории. Пора перейти к практике. Да, сразу скажу, образца встречного иска Вы здесь не найдете. Это ювелирная работа, а не конвейер, поэтому я не стану запутывать Вас и давать какие-то усредненные шаблоны. В конце статьи Вы узнаете как получить мою помощь.
Что делать если купил машину в залоге?
Собственник узнает о том, что машина в залоге в тот момент когда получает повестку в суд. Как я уже писал, банк включает собственника в качестве ответчика в исковое заявление с требованием обратить взыскание на транспортное средство. Иными словами, иск от банка уже подан в суд и собственнику нужно защищаться. А лучшая защита — это нападение.
Встречный иск о признании добросовестным приобретателем автомобиля
Для того, чтобы отбиться от банка, собственник спорного автомобиля должен подготовить и направить в суд, который рассматривает дело по иску банка, встречное исковое заявление о признании себя добросовестным приобретателем и о признании договора залога прекращенным.
Встречный иск принимается судом, поскольку без него невозможно разрешить вопрос по существу — и банк и новый собственник спорят об одном и том же предмете — заложенном автомобиле.
В принципе, если вдруг Вы узнали о наличии залога до того как банк обратился в суд, Вы можете выйти в суд с самостоятельным исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем автомобиля. Но, нужно ли это делать — я не скажу, тут все индивидуально.
Решение по делам о залоговых авто — это, конечно, не лотерея, но в таких делах встречается очень много нюансов. Более того, ключевые моменты, критерии добросовестности и другие кирпичики из которых суд формирует свою позицию — все это именно что субъективное мнение каждого судьи, который рассматривает такое дело. Норму закона я Вам приводил выше, она простая и понятная, а дальше начинаются фокусы.
Два направления в судебной практике
Признание добросовестным приобретателем автомобиля в свете судебной практики. Сейчас я покажу Вам свои наблюдения и те наработки, которые я приобрел в процессе реальных «боевых действий» по этой категории споров. Как и в большинстве случаев, споры по залогам имеют как положительные, так и отрицательные решения, но тем лучше для нас, поскольку мы можем сформировать более или менее устойчивые критерии, по которым уже можно будет строить достойную защиту в суде или формировать позицию для наступления.
В каких случаях суды обращают взыскание на проданный автомобиль
Случаев когда добросовестный приобретатель автомобиля лишается своего железного коня достаточно много, и этому свидетельствует судебная практика. Случаи, когда отняли автомобиль у добросовестного приобретателя, который в суде был признан не таким уж и добросовестным, в большинстве своем связаны с неправильным оформлением договоров купли-продажи, с неосмотрительностью и недальновидностью покупателей.
В таких случаях, когда, скажем, сделка давно состоялась, и дело находится в суде, уже сложно что-либо сделать, чтобы помочь собственнику сохранить спорный автомобиль. Такие нюансы нужно учитывать сильно заранее — до покупки транспортного средства.
На основе своей практики я выделил для Вас следующие основания, которые позволяют судам обращать взыскание на автомобили без оглядки на добросовестность покупателей:
- договор купли продажи автомобиля заключен до 1 июля 2014 года;
- автомобиль продан по дубликату ПСТ;
- автомобиль продан по фальсифицированному ПТС;
- в момент заключения договора автомобиль числился в реестре залогов;
- откровенно заниженная стоимость автомобиля в договоре купли-продажи.
Я думаю тут больших загадок для Вас нет: ПТС на весь срок действия кредита должен быть передан в банк. Если продавец предлагает Вам дубликат, а не подлинник ПТС, с одной стороны это может означать и то, что он банально свой подлинник потерял или его испортил ребенок, или погрызла собака. С другой же стороны, наличие дубликата может свидетельствовать о том, что человек заложил свое авто в банк и отдал туда ПТС. Затем он обратился в ГИБДД с заявлением о потере ПТС, и получил дубликат. Иными словами, увидели дубликат — тысячу раз подумайте!
Если ПТС оказался поддельным, новому собственнику не получится поставить автомобиль даже на регистрационный учет в ГИБДД, так что здесь до суда может и не дойти.
Про реестр залогов и заниженную стоимость я думаю Вам понятно. Хотя, заниженная стоимость далеко не всегда способна потопить «собственника», тут многое зависит от судьи.
В каких случаях покупатель может быть признан добросовестным приобретателем
И вот они, критерии, по которым лично мне не один раз удавалось вырвать автомобиль из «лап» банка и признать собственника добросовестным приобретателем:
- договор купли-продажи заключен после 1 июля 2014 года;
- автомобиль поставлен на учет на нового собственника;
- на дату покупки автомобиль не числился в реестре залогов;
- при покупке продавец передал покупателю подлинник ПТС.
И еще несколько условий, которые не обязательно, но в идеале должны присутствовать:
- имеется акт приема-передачи автомобиля;
- стоимость автомобиля, указанная в договоре соответствует рыночной цене автомобиля;
- имеется расписка о передаче денег либо другой документ, подтверждающий финансовые расчеты между сторонами договора.
Подведу итог этой весьма объемной статье.
Когда риск покупки б/у авто минимален
- Вы покупаете машину после 1 июля 2014 года;
- у продавца на куках имеется подлинник ПТС;
- покупаемый автомобиль отсутствует в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.
Как не купить машину в залоге
- обходите стороной продавца, если он предлагает Вам дубликат ПТС;
- всегда берите паузу чтобы самостоятельно проверить автомобиль в реестре залогов;
- не забудьте проверить автомобиль на портале ГИБДД на предмет наличия ограничений и арестов.
Что грозит продавцу залогового авто
Сам уже устал, так что давайте кратко. Немаловажный аспект: что будет с заемщиком, который продал заложенный автомобиль без согласия банка. По традиции, у меня есть 2 варианта ответа.
Вариант 1: Банк обратил взыскание на залог в судебном порядке. В этом случае новый собственник, у которого автомобиль забрали сможет обратиться в суд и взыскать с заемщика деньги, которые он отдал за автомобиль. Но, денежный долг это не столь страшно. Хуже, что обманутый покупатель может обратиться в правоохранительные органы и применить мошенничество за продажу залогового авто. И такая судебная практика тоже есть.
Вариант 2: новый собственник отбился от банка и машина осталась при нем. В этом случае никаких последствий кроме денежного долга заемщику (залогодателю) не грозит.
Если Вы пришли сюда в поисках автоюриста по залоговому авто — Вы обратились по адресу. Не важно, в каком городе нашей необъятной страны Вы проживаете, Вы имеете возможность получить мою качественную и квалифицированную помощь. Проект «Законы для людей» работает по всей России, достаточно оформить один из сертификатов:
Остались вопросы — задавайте их в комментариях. Я все читаю, и на многие вопросы отвечаю, правда уже не так оперативно как пару лет назад. Дел прибавляется, знаете ли. Но, не отчаивайтесь, читайте мои ответы на вопросы, уверен, Вы найдете свой случай среди уже разобранных. На сегодня все, выдохнули. И, спасибо за внимание.
Супер предложение для моих читателей!
Про авто в залоге, ч.2: почему же суды «отбирают» залоговые автомобили у последних владельцев
В продолжение темы залоговых автомобилей https://www.9111.ru/questions/777777777773839/, мне кажется достаточно важным немного разобраться в действующем законодательстве по данному вопросу.
Итак, согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
Из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Для несчастливых обладателей такого залогового авто это означает в первую очередь то, что залогодатель (банк, иная кредитная организация) сможет обратиться к нему с соответствующим иском в суд и «отобрать» ТС у последнего владельца.
ВАЖНО: несмотря на то, что у вас перед банком никаких обязательств не возникло и договор залога вы с ним не заключали (как и основной кредитный договор), закон предусматривает право банка на обращение взыскания на залоговой автомобиль, который находится в пользовании у последнего владельца. То есть у вас.
Однако, у вас есть возможность избежать неприятных последствий.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Что это значит?
Добросовестное поведение в данном случае предполагает, что вы, приобретая спорный автомобиль, предприняли все необходимые меры для того, чтобы узнать, все ли чисто с самим ТС и сделкой купли-продажи. Ранее суды в качестве доказательства добросовестности принимали во внимания такие доводы, что поскольку продавец обладал оригиналом паспорта транспортного средства и каких-либо препятствий для совершения регистрационных действий не имелось, а кроме того сама сделка купли-продажи была заключена в соответствии с законом и оснований у покупателя не доверять продавцу не было. Однако судебная практика постепенно меняется и, несмотря на то, что суды первых инстанций до сих пор еще иногда основывают свои решения на прежних положениях, зачастую в судах апелляционной и кассационной инстанций такие решения отменяется. Почему?
С целью защиты прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству в абзаце первом пункта 4 статьи 339.1 ГК РФ введено правовое регулирование, предусматривающее учет залога движимого имущества путем регистрации уведомлений о его залоге в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата и определяющее порядок ведения указанного реестра.
В силу статьи 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, учет залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, за исключением имущества, залог которого подлежит государственной регистрации или учет залогов которого осуществляется в ином порядке согласно ГК РФ, осуществляется путем регистрации уведомлений о залоге движимого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, предусмотренном пунктом 3 части первой статьи 34.2 указанных Основ.
Регистрацией уведомления о залоге движимого имущества (далее также — уведомление о залоге) признается внесение нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества сведений, содержащихся в уведомлении о залоге движимого имущества, направленном нотариусу в случаях, установленных гражданским законодательством.
Обращаясь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное транспортное средство, банк может сослаться на то, что на момент приобретения ТС последним владельцем в реестр уведомлений о залоге движимого имущества Федеральной нотариальной палаты были внесены сведения о залоге вышеуказанного автомобиля.
Такие сведения могут быть получены как у нотариуса, так и с использованием публичного сервиса в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.reestr-zalogov.ru, к которому Федеральная нотариальная палат обеспечивает круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы.
И в этом случае, если последний владелец перед приобретением спорного транспортного средства за краткой выпиской из реестра уведомлений о залоге движимого имущества к нотариусу не обратился, самостоятельно в реестре уведомлений о залоге движимого имущества сведения о ТС не посмотрел, то это может быть признано судом (и признается в большинстве случаев) как основание для удовлетворения требований банка, поскольку разумной осмотрительности покупатель ТС не проявил, а значит в силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признать его добросовестным приобретателем невозможно.
При таком положении, право залога истца на спорное транспортное средство подтверждается в силу статьи 339.1 ГК РФ, и возмездная сделка по приобретению предмета залога третьим лицом не свидетельствует об утрате этого права залогодержателем.
Таким образом, всегда (!), приобретая «вторичное» транспортное средство с рук у продавца смотрите сайт www.reestr-zalogov.ru!
Если же Вы это сделали и до совершения сделки купли-продажи сведений о нахождении в залоге транспортного средства не имелось, у Вас имеются хорошие шансы остаться с приобретённым автомобилем, если вдруг банк обратится с иском к вам об обращении взыскания на предмет залога.
Кроме того, есть важное дополнение о том, что делать, если все же требования об обращении взыскания на залоговый автомобиль были удовлетворены и о нем я расскажу в третьей части данной темы.
Вывод из под залога или как отнять у банка автомобиль — Юрист Стрыгин Иван Викторович — Судебная практика
Рад приветствовать Вас, Уважаемые коллеги!В одной из своих публикаций от 18.02.2014г. Праворуб: Замена стороны исполнительного производства я поделился с вами опытом участия в качестве представителя в гражданском судопроизводстве по замене стороны в исполнительном производстве.
Вкратце напомню, ООО «Русфинанс банк» обратился в суд с заявлением о замене стороны в исполнительном производстве с целью изъятия залогового автомобиля у нового собственника. Банку было отказано в удовлетворении заявленных требований и вот, данная история получила свое предполагаемое продолжение….
В начале 2015 года все тот же ООО «Русфинанс банк» обратился в Рудничный районный суд г.Прокопьевска Кемеровской области с иском к новому собственнику автомобиля об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно транспортное средство Toyota Vitz.
Интересы стороны ответчика в рамках данного дела представлял я. Изучив уже впринципе знакомую ситуацию и ожидаемые мной в данных правоотношениях требования банка было установлено, что спорный автомобиль Toyota Vitz был продан после заключения договора залога с банком как минимум 7 раз, причем 4 раза сделка прошла регистрацию в органах ГИБДД, и 3 раза сделка осуществлена в простой письменной форме. Последняя сделка купли-продажи спорного автомобиля была осуществлена сторонами 10.09.2014г.
В рамках данного гражданского дела в суде первой инстанции мной было принято решение заявить встречный иск с требованием о признании покупателя от 10.09.2014г. добросовестным приобретателем автомобиля. Учитывая сложившуюся судебную практику в регионе относительно вопроса добросовестности приобретения какого-либо имущества надежд на положительный исход данного спора у нас было совсем немного, но все же решили «ломать» порочную практику.
Как и ожидалось, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования ООО «Русфинанс банк» и отказал в удовлетворении встречных исковых требований (кто бы сомневался!) в полном объеме.
В процессуальные сроки мной и доверителем была подана апелляционная жалоба в которой основной акцент мысли апеллянта был направлен на положение ст.352 ГК РФ:
Залог прекращается: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
09.07.2015г. судебной коллегией по гражданским делам Кемеровского областного суда было вынесено Апелляционное определение, согласно которому суд определил:
Решение Рудничного районного суда г.Прокопьевска Кемеровской области от 09.04.2015г. отменить. Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Русфинанс банк» к… об обращении взыскания на предмет залога, отказать.Основным и единственным основанием отмены решения суда первой инстанции стало то, что после 01.07.2014г. гражданское законодательство предусматривает в качестве самостоятельного основания для прекращения залога возмездное отчуждение имущества добросовестному приобретателю. Спорный автомобиль был приобретен 10.09.2014г., то есть в период действия новой редакции ст.352 ГК РФ, соответственно, основания, по которым залог прекращается, должны проверяться по действующей в настоящее время редакции закона. Учитывая, что последним покупателем автомобиль был приобретен после 01.07.2014г., что подтверждается договором купли-продажи (не зарегистрированным в органах ГИБДД), данный покупатель является добросовестным приобретателем.
Купил авто, оно оказалось в залоге
Здравствуйте, Михаил!
Банк недобросовестно исполняет обязанности по сохранению залогового имущества.
Залог возможен с условием, что предмет залога остается у залогодателя- иначе, к примеру, автомобильное кредитование теряет весь смысл.
Насколько мне известно сейчас есть положительная практика верховного суда по таким делам? да по таким делам? Признать добросовестным преобразователем.
Да, действительно. Ранее практика складывалась так, что даже если заложенный автомобиль сменил владельца и новый покупатель не знал о залоге, банк все равно мог из-за долгов продавца обратить взыскание на этот автомобиль. Дело в том, что при продаже заложенного имущества право залога сохраняется (ст. 353 ГК РФ). И раньше никаких исключений из этого правила не было. В частности, Верховный суд указывал, что в законодательстве не предусмотрено такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о том, что оно обременено залогом (определение ВС РФ от 20.03.12 № 16-В11-24).
Но теперь судебная практика должна поменяться. Дело в том, что с 1 июля 2014 года в Гражданском кодексе появилось новое правило, согласно которому залог прекращается в случае покупки заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать о залоге (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Однако приобретатель заложенного имущества должен проявить должную осмотрительность. Сведения реестра содержатся на сайте www.reestr-zalogov.ru, там можно совершенно бесплатно искать информацию о залоге конкретного имущества. В частности, сведения о залоге автомобиля в разделе «Информация о предмете залога» лучше искать по номеру VIN. Еще можно проверить по опции «Информация о залогодателе», введя сведения о продавце. Но нужно учитывать, что если в реестре не нашлось сведений о залоге интересующего вас автомобиля, то это еще не гарантия того, что он не заложен, потому что сведения в реестр вносятся на добровольной основе.
Еще стоит обратить внимание на наличие у продавца оригинального паспорта транспортного средства (ПТС). Дело в том, что банки часто забирают ПТС у владельцев автомобилей, купленных в кредит. Владельцы в этих случаях получают дубликат.
Если информации о залоге машины в реестре не будет и вы решитесь на ее покупку, то лучше не полениться обратиться к нотариусу за официальной выпиской из реестра уведомлений о залоге (ст. 103.7 Основ законодательства о нотариате).
Купил машину в залоге — как проверить авто, судебная практика
В России можно легально приобрести автомобиль, являющейся залогом по кредиту в банке. Но можно и попасться на удочку мошенников и объяснять полиции и приставам, что купил машину в залоге, сам не ведая того.
Бесплатная первичная консультация юриста
Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.
Звоните — консультация по телефону бесплатно:
- +7 (964) 622-42-42
- +7 (925) 772-28-14
Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте
Содержание статьи
Купил машину, а она в залоге
Продажа залогового автомобиля не редкость. К таким сделкам прибегает множество автолюбителей. Если все законно и покупатель знает, за что платит, то проблем возникнуть не должно. Разницы нет отдать часть денег банку или полностью расплатиться с продавцом. Главное, юридическая чистота сделки.
Другое дело, когда покупатель не знает, что купил машину в залоге. Деньги теряются, а машину конфискуют. Продавца найти несложно, но средства он, как правило, давно потратил.
Давайте рассмотрим законные сделки с машинами и возможные обманы со стороны продавцов.
Законная схема покупки залогового автомобиля
- Продавец честно сообщает вам, что машина кредитная.
- Вы нотариально заверяйте договор о намерении приобрести автомобиль (договор заключается в том случае, если вы не доверяйте продавцу).
- Вы вносите оставшуюся часть кредита в банк.
- Берете расписку с продавца. Желательно нотариальную.
- Продавец забирает ПТС из банка, и снимает машину с учета.
- Вы оформляйте договор купли-продажи.
- Отдаете оставшуюся часть суммы продавцу.
- Ставите авто на учет.
Важно! Банк может не разрешить продать автомобиль, если это указано в условиях договора. Такое случается крайне редко. Но лучше заранее выяснить это у продавца, чтобы не тратить время.
Покупка машины в залоге с переоформлением кредита
- Продавец идет в банк и пишет заявление о своем желании переуступить кредитный договор вам. При этом он должен заранее продумать причину своих действий.
- Вы собирайте полный пакет документов, соответствующих требованию банка, и подтверждайте платежеспособность.
- В течение нескольких дней банк проверит ваше финансово-имущественное состояние.
- Если получено положительное решение, вам присвоят новый номер договора и теперь вы должны банку.
- Продавец заберет ПТС, снимет авто с учета, переоформит его на вас.
- Вы вручите продавцу разницу в цене, если такая существует.
- Вы ставите авто на учет и отдаете ПТС в банк.
Важно! Банку невыгодно менять заемщиков, поэтому велика вероятность отрицательного решения по данному вопросу. Автомобиль по-прежнему остается залоговым имуществом банка.
Что делать если банк отказал в переоформлении кредита?
- Если владелец кредитного авто ваш знакомый, договоритесь о погашении долга за него без переоформления кредитного договора.
- Возможно, взять кредит в другом банке, передать владельцу, таким образом, выкупив авто. Опять же лучше совершать такие действия со знакомыми людьми.
Как не купить машину в залоге у мошенников?
Преступники оформляют авто в кредит на подставное лицо или фальшивые документы. Получают копию ПТС, объясняя это тем, что утеряли оригинал. Выставляют такое авто по заниженной цене.
Вы клюете на стоимость, покупаете машину и ставите на учет. Затем несколько месяцев катайтесь на ней. В один прекрасный момент вас останавливают сотрудники ДПС и говорят, что машина в розыске. Затем штраф стоянка и арест авто в пользу банка. Продавцов находят редко.
Важно! Не доверяйте низкой цене и дубликату ПТС. Сегодня возможно проверить кредитное авто или нет, через сотрудников ГИБДД или через салон, где она приобреталась.
С перечнем имущества подлежащего аресту, можно ознакомиться здесь.
Судебная практика
Автомобиль, приобретенный до 2014 года и находящейся в залоге у банка не может быть оставлен покупателю, даже если он признан добросовестным приобретателем.
На основании ст. 352 Гражданского кодекса в новой редакции от 2014 года, залог может быть сохранен за приобретателем машины, который не знал, что имущество является обеспечением по кредиту.
Важно! Суду необходимо доказать, что покупатель не знал о залоге и приобрел авто законным способом.
Существует ряд косвенных признаков, которые служат доказательством фиктивности сделки. Если вы приобрели автомобиль по данным критериям, то залог перейдет на баланс кредитора:
- заниженная стоимость в договоре;
- ПТС является дубликатом;
- наличие сведений о залоге в реестре обеспечения.
Можно ли продать залоговое авто?
Реализация залога осуществляется только с разрешения залогодержателя (банка или иного кредитора). В остальных случаях подобные действия расцениваются как мошеннические и подлежат уголовному преследованию.
Нередко продавцы пытаются избавиться от кредитных машин получив дубликат ПТС и выставляя заниженную цену. Также авто разбираются на запчасти или подаются сведения об угоне.
Все это незаконно, поэтому, прежде чем купить поддержанную машину ее необходимо проверить.
Как проверить, находится ли машина в залоге?
Существует несколько способов проверки б/у автомобиля при его покупке. Иногда залоговое имущество можно выявить по косвенным признакам:
- низкая цена;
- ПТС с отметкой — дубликат;
- небольшой срок владения ТС предыдущим владельцем;
- низкая стоимость.
Официальные источники
- Реестр залогового имущества. Проверяется на сайте по ВИН номеру авто — https://www.reestr-zalogov.ru/state/index
- На сайте авто. ру после регистрации доступен раздел проверок, созданный рядом коммерческих банков — vin.auto.ru
- В обязательном порядке посмотрите сайт ГИБДД. Информации о залоге там нет, но есть другие полезные вещи, например, ограничение или арест поставленные на автомобиль — http://www.gibdd.ru/check/auto
Итог
Если возникают вопросы, связанные с материалом статьи напишите их в комментариях. Также вы можете обратиться к дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна либо позвонить по телефонам, указанным на сайте. Мы обязательно ответим и поможем.
Купил авто в залоге у банка, что делать. Судебная практика
Взять автокредит сегодня проще простого – документов с вас потребуют минимум, времени на проведение процедуры также много не уйдет. Вот вы нашли привлекательные условия, оформили необходимые бумаги, заплатили указанную сумму денег и стали счастливым владельцем транспортного средства. Все так просто? Не всегда, потому что потом очень часто владельцы старых-новых машин создают на форуме темы – «Купил авто в залоге у банка, что теперь делать?». О том, как быть, если вы приобрели залоговый автомобиль – читайте далее. И помните, что он будет в залоге у финучреждения, пока ее владелец не выплатит взятый ранее кредит в полном размере, или данный вопрос не будет урегулирован другими способами.
Как узнать, находится ли машина в залоге у банка?
Само понятие залога означает, что владелец транспортного средства не имеет права распоряжаться автомобилем – то есть обменивать его, дарить или продавать. Под залог можно взять нужную сумму денег в долг – и она будет намного больше, чем в случае беззалогового кредитования. Но для приобретателя подержанного авто это может стать сюрпризом – покупает он просто автомобиль б/у, а потом оказывается, что это подержанная залоговая машина. Банку все равно, кто владеет авто – в случае просрочки он обратится в суд.
По оценкам экспертов, в залоге находится около трети всех представленных в продаже б/у машин. Как проверить это? Практически невозможно, потому что:
- недобросовестный продавец может без проблем оформить дубликат ПТС (если оригинал лежит в банке), сославшись на то, что старый потерял;
- в ГИБДД информации о залоговых машинах нет, хотя соответствующие отметки в идеале ставить должны;
- банки прикрываются банковской тайной и тоже не спешат разглашать секреты своих клиентов.
Можно встретить рекомендации по использованию специальных проверочных сервисов – они позволяют проверять залоговую историю машины по ВИН, но в их базах вашего авто может не оказаться. Кроме того, их услуги обычно платные. Получается, что даже если у б/у машины был всего лишь один хозяин, а продается транспортное средство по оригиналу ПТС, это еще не гарантия честности (то есть беззалоговости) сделки.
Купил машину, а она в залоге – что теперь делать?
Если продавец платит долг по кредиту исправно, вы вряд ли узнаете, что купленный автомобиль находится в залоге у банка. Чаще всего новые владельцы транспортных средств узнают о неприятном сюрпризе после получения судебной повестки – то есть когда процесс взыскания кредитных средств идет полным ходом. В таких ситуациях решить вопрос мирным способом не получится. Вы уже заключили сделку, узнали, что авто в залоге, но судебных повесток не получали? Можно попробовать расторгнуть договор или потребовать у прежнего владельца погасить долг сразу. В полицию обращаться особого смысла нет – она возбуждает уголовные дела только по факту многократных нарушений по статье мошенничества. Но написать заявление лишним не будет.
Если прежний владелец по кредиту не платит, банк обращается в суд. Для суда ответчиком при этом становитесь вы – новый владелец машины. Сегодня судебная практика позволяет «отбить» залоговую машину у банка, если покупатель не знал, что покупает авто с «сюрпризом» (несколько лет назад сделать это было нельзя). В соответствие с положениями ст. 352 ГК РФ приобретатель должен составить встречный иск, потребовать суд признать себя добросовестным покупателем и прекратить залог. Суд в таком случае объединяет иски в одно производство. Требовать признать сделку покупки-продажи ТС незаконной смысла нет. Результат дела зависит от осмотрительности покупателя. Если суд решит, что он покупал авто, заведомо зная об этом, шансов на успешный исход нет.
Вам могут отказать, если вы купили авто:
- по подозрительно низкой цене;
- по поддельному ПТС или просто дубликату данного документа;
- сведения о котором на момент подписания договора в реестре залогов были.
И только если суд решил, что возможности узнать правду об автомобиле не было, решение принимается в пользу нового владельца. Если вы попали в щекотливую ситуацию и не хотите остаться без машины и денег, обратитесь к юристу. При выигрыше дела, расходы на его услуги можно будет потом взыскать (частично или полностью).
Можно ли продать автомобиль в залоге?
Да, можно, но законный способ сделать это есть только один. Вам нужно будет обратиться в банк, где оформлен кредит, написать заявление о продаже транспортного средства и дождаться ответа. У каждого банка есть своя партнерская сеть, через которую он подыскивает покупателя и предлагает владельцу автомобиля цену. Покупателя нужно будет предупредить о том, что авто находится в залоге. Сделку нужно будет оформлять в банке. Технически порядок действий выглядит следующим образом:
- продавец оформляет разрешение на продажу авто (делается это в банке), затем находит покупателя;
- банковский специалист готовит договор купли-продажи или переоформляет долг на покупателя;
- приобретатель вносит деньги по сделке – часть из них получаете вы, а часть банк.
Других законных способов продать залоговую машину нет, именно поэтому многие владельцы кредитных автомобилей идут на «хитрости» и продают ТС, которое находится в банке в качестве залога, не уведомляя покупателя об этом. Вы не знали, что купили такую машину, но ее прежний владелец исправно платит по кредиту? Он просто решил немного слукавить, чтобы упростить сделку и продать авто выгодно для себя и быстро. Проблема в том, что такие схемы используют и мошенники – а вы как новый владелец залоговой машины, вынуждены будете потратить немало времени и нервов, пока добьетесь справедливости.
Вы хотите купить подержанную машину, но опасаетесь обмана со стороны продавца? Вы купили автомобиль на выгодных условиях, а он оказался не только подержанным, но и залоговым? Обратитесь к грамотному юристу – он поможет провести проверку реестровых данных, оценит риски сделки, подскажет, что делать, если банк подал на взыскание задолженности по вашему авто в суд.
Ипотека — справочник новичка
Покупка дома — это самая крупная покупка, которую вы, вероятно, совершите. Прежде чем оформить ипотеку, убедитесь, что вы знаете, что можете позволить себе взять взаймы. Узнайте, где взять ипотеку, какие типы и как работает процесс.
Что такое ипотека?
Ипотека — это ссуда, полученная для покупки недвижимости или земли.
Большинство из них рассчитаны на 25 лет, но срок может быть короче или дольше.
Ссуда «обеспечена» стоимостью вашего дома до тех пор, пока она не будет выплачена.
Если вы не можете погасить задолженность, кредитор может изъять (вернуть) ваш дом и продать его, чтобы вернуть свои деньги.
Определение того, что вы можете себе позволить
Не напрягайтесь, если думаете, что будете изо всех сил выполнять выплаты.
Также подумайте о текущих расходах на владение домом, таких как счета за дом, муниципальный налог, страхование и техническое обслуживание.
Кредиторы захотят получить подтверждение вашего дохода и определенных расходов, а также наличие у вас долгов.
Они могут запросить информацию о домашних счетах, содержании детей и личных расходах.
Кредиторы хотят доказательства того, что вы сможете продолжить выплаты в случае повышения процентных ставок.
Они могут отказать вам в предоставлении ипотеки, если не думают, что вы сможете ее себе позволить.
Где получить ипотеку
Подать заявку на ипотеку можно напрямую в банке или строительной кооперации, выбрав из их ассортимента.
Вы также можете воспользоваться услугами ипотечного брокера или независимого финансового консультанта (IFA), который сможет сравнить различные ипотечные кредиты на рынке.
А также ипотечные кредиты, которые не предлагаются напрямую клиентам.
Некоторые брокеры рассматривают ипотечные кредиты «со всего рынка», тогда как другие рассматривают продукты от ряда кредиторов.
Они расскажут вам все об этом и расскажут, есть ли у них какие-либо обвинения, когда вы впервые свяжетесь с ними.
Почти наверняка лучше всего будет посоветоваться, если вы не имеете большого опыта в финансовых вопросах в целом и ипотеке в частности.
Иногда можно выбрать ипотеку без консультации — это называется ипотека только для исполнения.
Они предлагаются при ограниченных обстоятельствах.
Вы должны знать:
- Какой вид ипотеки вы хотите
- Какую недвижимость вы хотите купить?
- Сколько вы хотите взять в долг и на какой срок
- Тип процента и ставка, которые вы хотите взять в долг под
Кредитор напишет, чтобы подтвердить, что вы не получали никаких рекомендаций и что ипотечный кредит не был оценен, чтобы определить, подходит ли он для вас.
В некоторых случаях вам может потребоваться подтвердить, что вы знаете о последствиях взятия ипотеки без получения совета, и что вы готовы пойти дальше.
Если позже по какой-то причине ипотека окажется для вас непригодной, вам будет очень сложно подать жалобу.
Если вы выберете путь «только исполнение», кредитор все равно проведет детальную проверку доступности ваших финансов и оценит вашу способность продолжать производить выплаты при определенных обстоятельствах.
Воспользуйтесь нашим калькулятором платежей по ипотеке, чтобы рассчитать сумму выплаты и процентов.
Сайты сравнения — хорошая отправная точка для тех, кто пытается найти ипотечный кредит, соответствующий их потребностям.
Мы рекомендуем следующие сайты для сравнения ипотечных кредитов:
Помните:
- Не все сайты сравнения дадут одинаковые результаты, поэтому перед принятием решения убедитесь, что вы используете несколько сайтов.
- Также важно изучить тип продукта и функции, которые вам нужны, прежде чем совершать покупку или менять поставщика.
- Узнайте больше в нашем путеводителе по сайтам сравнения.
Оформление ипотеки
Подача заявки на ипотеку часто состоит из двух этапов.
На первом этапе обычно проводится базовый поиск фактов, который поможет вам определить, сколько вы можете себе позволить и какой тип ипотеки (-ов) вам может понадобиться.
На втором этапе ипотечный кредитор проведет более подробную проверку доступности и, если они еще не запросили ее, подтверждение дохода.
1 этап
Как правило, кредитор или ипотечный брокер задаст вам ряд вопросов, чтобы решить, какой тип ипотеки вы хотите и на какой срок.
Они также попытаются выяснить, не вдаваясь в подробности, ваше финансовое положение.
Обычно используется для указания того, сколько кредитор может быть готов предоставить вам ссуду.
Они также должны предоставить вам основную информацию о продукте, их услугах и любых сборах или сборах, если это применимо.
2 этап
Обычно здесь вы начинаете подачу заявки.
Кредитор или ипотечный брокер приступит к полному «поиску фактов» и подробной оценке финансовой доступности, для которой вам потребуется предоставить доказательства вашего дохода и конкретных расходов, а также «стресс-тесты» ваших финансов.
Это может включать в себя подробный анализ ваших финансов и планов на будущее, которые могут повлиять на ваш будущий доход.
Они также оценят влияние на ваши выплаты в случае повышения процентных ставок в будущем.
Если ваша заявка была принята, кредитор предоставит вам «обязательное предложение» и документ (ы) с иллюстрацией ипотеки, объясняющий условия вашей ипотеки.
Это будет сопровождаться «периодом размышлений» продолжительностью не менее 7 дней, что даст вам возможность провести сравнения и оценить последствия принятия предложения вашего кредитора.
Некоторые кредиторы могут дать вам на это более 7 дней.
У вас есть право отказаться от этого периода для размышлений, чтобы ускорить покупку дома, если вам это необходимо.
В течение этого периода обдумывания кредитор обычно не может изменить или отозвать свое предложение, за исключением некоторых ограниченных обстоятельств.
Например, если предоставленная вами информация оказалась ложной.
Ваш депозит — имеет значение
При покупке недвижимости необходимо внести залог.
Это кусок денег, который идет на покрытие стоимости недвижимости, которую вы покупаете.
Чем больше у вас депозита, тем ниже может быть процентная ставка.
Говоря об ипотеке, вы можете услышать, как люди упоминают «ссуду на стоимость» или LTV.
Это может показаться сложным, но это просто сумма вашего дома, которой вы владеете напрямую, по сравнению с суммой, обеспеченной ипотекой.
Например, при депозите в размере 20 000 фунтов стерлингов на недвижимость стоимостью 200 000 фунтов стерлингов залог составляет 10% от цены собственности, а LTV — оставшиеся 90%.
Ипотека обеспечена этой 90% долей.
Чем ниже LTV, тем ниже, вероятно, будет ваша процентная ставка.Это связано с тем, что кредитор берет на себя меньший риск с меньшей ссудой.
Самые дешевые тарифы обычно доступны для людей с депозитом 40%.
Как работает ипотека?
Деньги, которые вы занимаете, называются капиталом, и кредитор затем взимает с вас проценты до тех пор, пока они не будут возвращены.
Тип ипотеки, на которую вы можете подать заявление, будет зависеть от того, хотите ли вы погасить только проценты или проценты и капитал.
Погашение ипотеки
При погашении ипотеки вы ежемесячно выплачиваете проценты и часть капитала.
По истечении срока, который обычно составляет 25 лет, вы должны успеть оплатить все и приобрести свой дом.
Ипотека без процентов
При ипотеке только с процентами вы платите только проценты по ссуде и ничего не за счет капитала (суммы, которую вы взяли в долг).
Получить эти ипотечные кредиты становится все труднее, поскольку кредиторы и регулирующие органы обеспокоены тем, что домовладельцы останутся с огромным долгом и не смогут его выплатить.
У вас должен быть отдельный план погашения первоначальной ссуды в конце срока ипотеки.
Сочетание погашения и ипотеки с выплатой только процентов
Вы можете спросить своего кредитора, можете ли вы объединить оба варианта, разделив ипотечный кредит на погашение и ипотеку с выплатой только процентов.
Различные виды ипотеки
После того, как вы решили, как вернуть капитал и проценты, вам нужно подумать о типе ипотеки.
Ипотека бывает с фиксированной или переменной процентной ставкой.
При ипотеке с фиксированной процентной ставкой выплаты будут одинаковыми в течение определенного периода времени — обычно от двух до пяти лет.
Независимо от того, что делают процентные ставки на более широком рынке.
Если у вас есть ипотечный кредит с плавающей ставкой, ставка, которую вы платите, может повышаться или понижаться в соответствии с базовой ставкой Банка Англии.
Существуют различные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой.
Для получения дополнительной информации прочтите наши руководства:
Ваш следующий шаг
.Сколько стоит положить на дом? Не 20%
Сколько нужно положить на дом? Меньше, чем вы думаете
Перво-наперво: идея о том, что у вас есть , чтобы положить 20 процентов на дом, — это миф. Среднестатистический покупатель жилья впервые откладывает только 6%.
И некоторые кредитные программы позволяют всего 3% или даже ноль.
Короче говоря, вы не должны думать, что делать большой первоначальный взнос консервативно или делать небольшой первоначальный взнос рискованно.
Правильная сумма зависит от ваших текущих сбережений и ваших целей при покупке дома.
Если вы можете получить разрешение на приобретение дома с меньшими затратами и быстрее стать домовладельцем, это часто правильный выбор.
Убедитесь, что вы имеете право на получение кредита с низким первоначальным взносом. (8 октября 2020 г.)В этой статье (Перейти к…)
Сколько стоит первоначальный взнос на дом?
Размер первоначального взноса, который вам понадобится для дома, зависит от типа ипотеки.Самая популярная ипотека, обычная ссуда, начинается от 3% до 5%. Для дома стоимостью 250 000 долларов это первоначальный взнос от 7 500 до 12 500 долларов. Ссуды FHA позволяют покупать с 3,5% меньше, что составляет 8750 долларов на тот же дом.
Чтобы избежать ипотечного страхования (которое оплачивается дополнительно каждый месяц), вам нужно снизить на 20% — или 50 000 долларов на дом за 250 000 долларов.
Некоторые типы ссуд позволяют покупать даже с нулевым вычетом. Самые большие — это ссуды USDA и VA. Это означает, что вы финансируете 100% стоимости дома и кладете 0 долларов на покупную цену.Однако вам, скорее всего, все равно придется покрыть часть или все свои заключительные расходы наличными.
Итак, вам нужно всего , чтобы в большинстве случаев поставить около 3-5%. Но возникает вопрос: сколько денег следует выложить ?
Сколько стоит положить на дом?
Стоит ли вкладывать 20% в стоимость дома, даже если это не обязательно? Во многих случаях ответ отрицательный. Фактически, большинство людей опускают только 6-12%. Но правильная сумма зависит от вашей ситуации.
Например: если у вас много денег, накопленных в банке, но относительно низкий годовой доход, сделать самый большой возможный авансовый платеж может быть разумным. Это связано с тем, что при большом первоначальном взносе размер кредита уменьшается. Это уменьшает размер вашего ежемесячного платежа.
Или, может быть, ваша ситуация обратная.
Может быть, у вас хороший семейный доход, но очень мало накоплений в банке. В этом случае может быть лучше использовать ссуду с низким первоначальным взносом или без предоплаты, при этом планируя в какой-то момент отменить ипотечное страхование.
В конце концов, «правильный» первоначальный взнос зависит от ваших финансов и дома, который вы планируете купить.
Сравните варианты займа сегодня (8 октября 2020 г.)Когда вам поможет более крупный первоначальный взнос
Большой первоначальный взнос поможет вам позволить себе больше дома при том же платеже. Предположим, покупатель хочет тратить 1000 долларов в месяц на страхование основной суммы, процентов и ипотечного кредита (при необходимости). Внесение 20% первоначального взноса вместо 3% увеличивает их бюджет на покупку дома более чем на 100 000 долларов при сохранении того же ежемесячного платежа.
Вот сколько дома покупатель в этом примере может приобрести по ипотечной ставке 4%. Цена дома зависит от суммы, которую кладет покупатель.
| Первоначальный взнос% | Сумма в долларах DP | Ежемесячный платеж (основная сумма и проценты / PMI) | Цена дома, которую вы можете себе позволить |
| 3% | $ 4 630 | 884 долл. США / 116 долл. США | 154 500 долл. США |
| 5% | $ 8 780 | 896 долл. США / 104 | долл. США175 500 долл. США |
| 10% | $ 91 310 | 913 долл. США / 87 | долл. США193 000 долл. США |
| 20% | 52 370 долл. США | 1000 долларов США / 0 | долларов США261 500 долл. США |
Даже несмотря на то, что большой первоначальный взнос может помочь вам позволить себе больше, покупатели жилья ни в коем случае не должны использовать свои последних долларов для увеличения уровня первоначального взноса.
И, как показано на диаграммах ниже, вы не сэкономите кучу денег каждый месяц, вкладывая много денег.
Сделав первоначальный взнос в размере 75 000 долларов на дом за 300 000 долларов, вы сэкономите только 500 долларов в месяц по сравнению с ссудой с нулевым уплатой.
Когда большой первоначальный взнос за дом может подвергнуть вас риску
Как домовладелец, скорее всего, ваш дом будет самым крупным активом на балансе. Ваш дом может даже стоить больше, чем все ваши другие инвестиции вместе взятые.
Таким образом, ваш дом одновременно является убежищем. и — это инвестиция, и к нему следует относиться соответственно. И когда мы рассматриваем наш дом как инвестицию, он может определять решения, которые мы принимаем в отношении наших денег.
Самое рискованное решение, которое мы можем принять при покупке нового дома?
Внесение тоже большой аванса.
Большой первоначальный взнос снизит вашу норму прибыли
Первая причина, по которой консервативные инвесторы должны следить за размером своего первоначального взноса, заключается в том, что он ограничивает рентабельность инвестиций в ваш дом.
Рассмотрим дом, стоимость которого в среднем по стране составляет около 5 процентов.
Сегодня ваш дом стоит 400 000 долларов. Через год он будет стоить 420 000 долларов. Независимо от вашего первоначального взноса, дом стоит на двадцать тысяч долларов больше.
Этот авансовый платеж повлиял на вашу норму прибыли.
- При снижении стоимости дома на 20% — 80 000 долларов — ваша норма прибыли составляет 25%
- При снижении стоимости дома на 3% — 12 000 долларов — ваша норма прибыли составляет 167%
Это огромная разница.
Однако! Мы также должны учитывать более высокую ставку по ипотеке плюс обязательное частное страхование ипотеки, которое сопровождает обычный 97% LTV-кредит, подобный этому. Ссуды с низким первоначальным взносом могут стоить больше каждый месяц.
Если предположить, что совокупный рост ставки и PMI составит 175 базисных пунктов (1,75%), то, игнорируя возможность вычета налогов для домовладельца, мы обнаружим, что домовладелец с низким первоначальным взносом платит дополнительно 6780 долларов в год, чтобы жить в своем доме.
Не то чтобы это важно.
При снижении на три процента и корректировке ставки и PMI норма доходности по ссуде с низким первоначальным взносом составляет , но все же 105 %.
Чем меньше вы вкладываете, тем выше ваш потенциальный возврат инвестиций.
Проверьте свое право на получение ссуды с низким первоначальным взносом. (8 октября 2020 г.)После внесения первоначального взноса вы не сможете легко вернуть деньги
При покупке дома необходимо учитывать и другие соображения относительно первоначального взноса.
А именно, как только вы внесете первоначальный взнос, вы не сможете получить доступ к этим деньгам без усилий.
Это связано с тем, что во время покупки любой первоначальный взнос, который вы вносите за дом, немедленно конвертируется из наличных денег в другой тип актива, известный как собственный капитал.
Собственный капитал — это денежная разница между стоимостью вашего дома на бумаге и размером долга перед банком.
В отличие от наличных денег, домашний капитал является «неликвидным активом», а это означает, что к нему нельзя легко получить доступ или потратить.
При прочих равных условиях инвестору лучше держать ликвидные активы по сравнению с неликвидными активами. В случае возникновения чрезвычайной ситуации вы можете использовать свои ликвидные активы, чтобы немного ослабить давление.
Это одна из причин, по которой консервативные инвесторы предпочитают вносить как можно меньший первоначальный взнос.
Когда вы делаете небольшой первоначальный взнос, вы сохраняете свою денежную позицию на высоком уровне, что делает ваш портфель ликвидным и доступным в случае катастрофы.
Напротив, когда вы делаете большой первоначальный взнос, эти деньги связываются с банком. Вы можете получить доступ к неликвидному собственному капиталу только через рефинансирование жилищного кредита или продажу своего дома — и оба эти варианта стоят денег.
Кроме того, оба метода требуют времени.
Если ваша семья находится в затруднительном положении и вам нужно получить доступ к своим деньгам сейчас , рефинансирование требует минимум 21 дня для закрытия, но может занять до 2 месяцев.Продажа дома может занять еще больше времени.
Приятно вносить крупный первоначальный взнос, потому что это снижает ваш ежемесячный платеж — вы можете увидеть это на ипотечном калькуляторе — но когда вы вносите крупный первоначальный взнос за счет собственной ликвидности, вы подвергаете себя риску.
Консервативные инвесторы знают, что нужно делать взносы небольшими. Лучше быть ликвидным, когда «жизнь случается», а доступ к наличным деньгам очень важен.
Вы рискуете, когда стоимость вашего дома упадет
Третья причина рассмотреть вопрос о меньшем первоначальном взносе — это связь между экономикой и США.С. цены на дома.
В целом, по мере улучшения экономики США стоимость жилья растет. И наоборот, когда экономика США проседает, стоимость жилья падает.
Из-за этой связи между экономикой и стоимостью дома покупатели, которые вносят большой первоначальный взнос, оказываются чрезмерно подверженными экономическому спаду по сравнению с покупателями, чьи первоначальные взносы невелики.
Мы можем использовать реальный пример спада на рынке жилья в прошлом десятилетии, чтобы выделить этот тип связи.
Рассмотрим покупку дома за 400 000 долларов и двух покупателей дома, каждый из которых имеет разные идеи о том, как купить дом.
Один покупатель намерен внести 20-процентный авансовый платеж, чтобы избежать выплаты частной ипотечной страховки своему банку. Другой покупатель хочет оставаться как можно более ликвидным, выбрав ипотечную программу FHA, которая позволяет внести первоначальный взнос всего в 3,5%
Во время покупки первый покупатель берет у банка 80 000 долларов и конвертирует их в неликвидный собственный капитал.Второй покупатель, используя ипотеку FHA, вкладывает в дом 14 000 долларов.
Однако в следующие два года экономика резко ухудшится. Стоимость жилья падает, а на некоторых рынках она падает на двадцать процентов.
Дома покупателей теперь стоят 320 000 долларов, и ни один из домовладельцев не имеет ни капли собственного капитала.
Однако есть большая разница в их положениях.
Первому покупателю — тому, кто внес крупный первоначальный взнос, — 80 000 долларов испарились на рынке жилья.Эти деньги потеряны, и их нельзя вернуть, кроме как за счет восстановления рынка жилья.
Однако для второго покупателя пропало только 14 000 долларов. Да, дом на данный момент находится «под водой», при этом задолженность по нему превышает его стоимость, но это риск, который несет банк , а не заемщик.
И, в случае дефолта, какого домовладельца, по вашему мнению, банк с большей вероятностью лишит права выкупа?
Это нелогично, но покупатель, внесший большой первоначальный взнос, с меньшей вероятностью получит помощь во время кризиса и, скорее всего, столкнется с выселением.
Почему это правда? Потому что, когда домовладелец имеет хоть какой-то капитал, убытки банка ограничиваются, когда дом продается по выкупу. В конце концов, двадцать процентов собственного капитала домовладельца уже потеряно, а оставшиеся убытки могут быть покрыты банком.
Выкупа права выкупа подводного дома, напротив, может привести к большим потерям. Все потерянные деньги — это деньги, ссуженные или утерянные банком.
Таким образом, консервативный покупатель осознает, что инвестиционный риск возрастает с увеличением размера первоначального взноса.Чем меньше первоначальный взнос, тем меньше риск.
Что такое авансовый платеж?
В сфере недвижимости первоначальный взнос — это денежная сумма, которую вы вкладываете в покупку дома.
Первоначальные взносы различаются по размеру и обычно выражаются в процентах по сравнению с продажной ценой дома.
Например, если вы покупаете дом за 400 000 долларов, вы вносите 80 000 долларов в счет покупки, ваш первоначальный взнос составляет 20 процентов.
Аналогичным образом, если вы принесли 12 000 долларов наличными до закрытия, ваш первоначальный взнос составит 3%.
Термин «первоначальный взнос» существует потому, что очень немногие люди предпочитают платить за дом наличными. Их первоначальный взнос — это разница между тем, что они покупают, и тем, что они занимают.
Однако вы не можете просто выбрать размер первоначального взноса наугад.
В зависимости от ипотечной программы, на которую вы подаете заявку, будет указана минимальная сумма первоначального взноса.
Для наиболее широко используемых сегодня программ покупки ипотечного кредитования минимальные требования к первоначальному взносу составляют:
- Заем FHA: минимум 3,5% первоначального взноса
- Заем VA: авансовый платеж не требуется
- Заем HomeReady ™: минимум 3% вниз
- Обычный заем (с PMI): минимум 3%
- Обычный заем (без PMI): Минимум 20%
- Заем USDA: авансовый платеж не требуется
- Jumbo Loan: 10% вниз
Помните, однако, что эти требования — всего лишь минимум .Как ипотечный заемщик, вы имеете право вкладывать столько денег в дом, сколько хотите, и в некоторых случаях имеет смысл вкладывать больше.
Покупка квартиры с помощью обычного кредита — один из таких сценариев.
примерно на 12,5 базисных пункта (0,125%) ниже для ссуд, у которых отношение ссуды к стоимости (LTV) составляет 75% или меньше.
Таким образом, вкладывая двадцать пять процентов в кондоминиум, вы получаете доступ к более низким процентным ставкам, поэтому, если вы откладываете двадцать процентов, подумайте также о дополнительных пяти — вы получите более низкую ставку по ипотеке.
Внесение большего первоначального взноса также может сократить ваши расходы с помощью кредитов FHA.
Согласно новым правилам ипотечного страхования FHA, когда вы используете ипотеку FHA с фиксированной процентной ставкой на 30 лет и вносите первоначальный взнос в размере 3,5 процента, ваша страховая премия FHA по ипотечному страхованию (MIP) составляет 0,85% в год.
Однако, когда вы увеличиваете свой первоначальный взнос до 5 процентов, FHA MIP снижается до 0,80%.
Подтвердите право на получение кредита с низким первоначальным взносом (8 октября 2020 г.)Повышение ликвидности с помощью кредитной линии собственного капитала
Для некоторых покупателей жилья мысль о внесении небольшого первоначального взноса не имеет смысла — независимо от того, является ли она «консервативной»; слишком неудобно отказываться от меньшего.
К счастью, есть способ вложить двадцать процентов в стоимость дома и поддержать некоторую ликвидность. Это через продукт под названием «Кредитная линия собственного капитала» (HELOC).
Кредитная линия собственного капитала — это ипотека, которая работает аналогично кредитной карте:
- Существует максимум кредитной линии
- Вы платите только проценты по тому, что занимаетесь
- Вы занимаетесь в любое время с помощью дебетовой карты или чеков
Также как и с кредитной картой, вы можете занять или выплатить в любое время — управление кредитом полностью зависит от вас.
HELOC часто используются в качестве меры безопасности; для финансового планирования.
Например, домовладельцы, вносящие 20-процентный первоначальный взнос за дом, будут вводить линию собственного капитала для использования в случае чрезвычайных ситуаций. HELOC не будет стоить денег, пока вы не взяли взаймы под него, поэтому, по сути, это «бесплатный» инструмент ликвидности для домовладельцев, которые этого хотят.
Чтобы получить кредитную линию под залог собственного капитала, спросите у своего ипотечного кредитора расценки. HELOC обычно доступны для домовладельцев, совокупная стоимость кредита которых составляет 90% или меньше.
Вы даже можете использовать контрейлерную ссуду без займа по второму залогу.
Это означает, что домовладелец, покупающий дом за 400 000 долларов, может занять 80% под ипотеку, а затем получить еще 40 000 долларов для использования в экстренных случаях через HELOC.
Добавление кредитной линии под залог собственного капитала к ипотеке может помочь вам сохранить ликвидность и защититься от кризиса. Ставки по ипотеке часто низкие.
20% предоплата FAQ
Должен ли я вкладывать 20% в стоимость дома?Вам не нужно вкладывать 20 процентов в стоимость дома.Фактически, средний первоначальный взнос для новых покупателей составляет всего 7 процентов . И есть кредитные программы, которые позволяют поставить всего с нуля на . Однако меньший первоначальный взнос означает более дорогую долгосрочную ипотеку. Если вы сэкономите менее 20% на покупке дома, у вас будет более крупная ссуда и более высокие ежемесячные платежи. Скорее всего, вам также придется заплатить за ипотечную страховку , которая может быть дорогостоящей.
Что такое правило снижения на 20%?«Правило 20% снижения» на самом деле миф.Как правило, ипотечные кредиторы хотят, чтобы вы вложили 20% в покупку дома, потому что это снижает их кредитный риск. Также существует «правило», согласно которому большинство программ взимают ипотечную страховку, если вы вкладываете менее 20 процентов (хотя некоторые ссуды избегают этого ). Но это НЕ правило, что вы должны откладывать 20 процентов. Многие кредиторы допускают снижение стоимости всего на 3 процента, а покупатели, имеющие право на получение ссуд VA или USDA, могут упустить скидку до нуля. Узнайте больше о вариантах ипотеки с низким и нулевым первоначальным взносом .
Лучше ли внести большой первоначальный взнос за дом?Не всегда лучше вносить большой первоначальный взнос за дом. Когда дело доходит до внесения первоначального взноса, выбор должен зависеть от ваших финансовых целей. Лучше отложить 20 процентов, если вы хотите максимально низкую процентную ставку и ежемесячный платеж. Но если вы хотите приобрести дом сейчас и начать наращивать капитал, возможно, лучше будет купить его с меньшим первоначальным взносом — скажем, на 5–10 процентов. Вы также можете внести небольшой первоначальный взнос, чтобы не тратить свои сбережения.Помните, что вы всегда можете рефинансировать по более низкой ставке без страховки ипотечного кредита позже.
Как я могу избежать PMI без 20% снижения?Можно избежать снижения PMI менее чем на 20%. Если вы хотите избежать PMI, ищите оплачиваемую кредитором ипотечную страховку, дополнительную ссуду или банк со специальными ссудами без PMI. Но помните, бесплатного обеда нет. Чтобы избежать PMI, вам, вероятно, придется платить более высокую процентную ставку. И многие банки с кредитами без PMI имеют особую квалификацию, например, покупатели жилья впервые или с низким доходом. Узнайте больше о том, как избежать снижения PMI без 20-процентного снижения .
Какие преимущества дает 20% -ная скидка на дом?Самыми большими преимуществами 20-процентной скидки на дом являются: меньший размер кредита, меньшие ежемесячные платежи и отсутствие страховки ипотеки. Например, представьте, что вы покупаете дом стоимостью 300 000 долларов США под 4% годовых. С 20-процентной скидкой и отсутствием ипотечного страхования ваш ежемесячный платеж по основной сумме и процентам составит 1150 долларов. С 10-процентной скидкой и включенным ипотечным страхованием выплаты подскакивают до 1450 долларов в месяц.Здесь 20 процентов вместо 10 сэкономят вам 300 долларов в месяц.
Можно ли поставить 10% на дом?Совершенно нормально поставить 10 процентов на дом. Фактически, впервые покупатели в среднем выставили 7% на . Просто обратите внимание, что при снижении на 10% ежемесячный платеж будет выше, чем при понижении на 20%. Например, дом за 300 000 долларов со ставкой по ипотеке 4% будет стоить около 1450 долларов в месяц с 10-процентной скидкой и всего 1150 долларов в месяц с 20-процентной скидкой.
Вы должны платить PMI со снижением на 10%?Самый большой недостаток 10-процентной скидки заключается в том, что вам, вероятно, придется платить по ипотечной страховке. Хотя, если вы используете ссуду FHA , первоначальный взнос в размере 10 процентов или выше сокращает срок вашего ипотечного страхования до 11 лет вместо полного срока ссуды. Или вы можете отложить всего 10% и избежать ипотечного страхования с помощью «контрейлерной ссуды », которая является второй, меньшей ссудой, которая действует как часть вашего первоначального взноса. Проверьте наш кредитный калькулятор , чтобы узнать, как размер первоначального взноса влияет на ваши расходы по ипотеке.
Какие сегодня ставки по ипотеке?
Когда вы планируете внести первоначальный взнос, существуют дополнительные соображения, помимо того, «сколько я могу позволить себе внести». Рассматривайте свой первоначальный взнос в контексте вашей терпимости к инвестиционному риску.
Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется для начала работы, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим рейтингам по ипотечным кредитам.
Подтвердите новую ставку (8 октября 2020 г.) .Финансы Практика английского языка: Блок 19 — Персональный банкинг
Текущие счетаключевые слова
текущий счет ○ снятие ○ проценты ○ сберегательный счет ○ депозитный счет ○ выписки ○ дебет ○ кредиты ○ дебетовая карта ○ снятие средств ○ банкоматы ○ кредитная карта ○ чеки ○ банковский перевод ○ постоянные поручения ○ прямой ○ дебет
A — это счет, который позволяет клиентам снимать деньги без ограничений.Деньги на счете обычно не приносят большого дохода: банк не платит много за «заимствование» ваших денег. Тем не менее, многие люди также указали или, которые приносят больше процентов, но имеют ограничения на то, когда вы можете снять свои деньги. Банки обычно ежемесячно присылают список поступивших, полученных и поступивших денежных сумм.
Почти у всех клиентов есть разрешение на совершение других транзакций в. У большинства клиентов есть инструмент, который можно использовать для покупки товаров и услуг, а также для получения денег в долг.В некоторых странах люди оплачивают счета с помощью. В других странах банки не выдают чековые книжки, а люди оплачивают счета. К ним относятся те, которые используются для выплаты регулярных фиксированных сумм денег, и которые используются, когда сумма и дата платежа меняются.
Банковские продукты и услуги
ключевые слова
ссуды ○ овердрафты ○ овердрафт ○ ипотека ○ залог ○ возврат в собственность ○ иностранная валюта ○ дорожные чеки ○ инвестиции ○ частные пенсионные планы
Коммерческие банки предлагают фиксированные суммы деньги, предоставленные взаймы на определенный срок (например,г. два года). Они также предлагают, что позволяет клиентам открыть счет — у них может быть задолженность до согласованного лимита, по которой ежедневно начисляются проценты. Это дешевле, чем ссуда, если, например, вам нужно только получить овердрафт на короткий период. Банки также предлагают людям, которые хотят купить жилье. Это долгосрочные ссуды, по которым имущество выступает в качестве гарантии для банка. Если заемщик не погашает ипотеку, банк может получить дом или квартиру — банк забирает их у покупателя и продает.
Банки обменивают людей, уезжающих за границу, и продают, которые защищены от потери или кражи. Они также дадут совет и — сэкономить деньги, когда вы выйдете на пенсию. Все чаще банки также пытаются продавать страховые продукты своим клиентам.
Электронный банкинг
ключевые слова
Телефонный банкинг ○ Интернет-банкинг ○ Электронный банкинг ○ Отделения
В 1990-х годах многие коммерческие банки думали, что будущее будет в и или.Но некоторые клиенты предпочитали обращаться в местные отделения банка, особенно в те, которые работали дольше и удобно располагались в торговых центрах.
.
Финансы Практика английского языка: Блок 21 — Финансовые учреждения
Типы финансовых учрежденийключевые слова
Инвестиционные банки ○ привлеченный капитал ○ выпуск акций ○ акции ○ облигации ○ слияния ○ заявки на поглощение ○ Страховые компании ○ Строительные общества
Различные типы банков занимались специализированными видами финансовой деятельности:
Частные или коммерческие банки работали с физическими лицами и небольшими компаниями
• принимали депозиты
• предоставляли ссуды.
работал с крупными компаниями
• дал финансовую консультацию
• — увеличил количество денег, которые компании имели или — сертификаты, представляющие одну единицу собственности компании — и — долги, по которым выплачиваются проценты и погашаются в фиксированную дату в будущем
• организованный — когда две или более компании объединяются — и.
обеспечивали страхование жизни и пенсии.
специализируется на ипотеке. Многие теперь стали обычными коммерческими банками.
Дерегулирование
ключевые слова
дерегулирование ○ дерегулирование ○ конгломераты
Финансовая отрасль радикально изменилась в 1980-х и 90-х годах, когда это было — теперь ограничений и правил меньше, чем раньше.
Раньше нормы и правила США, Великобритании и Японии запрещали коммерческим банкам заниматься инвестиционно-банковской деятельностью. В некоторых других странах (Германия, Швейцария) уже были универсальные банки, ведущие все виды финансового бизнеса.
Сегодня многие крупные международные компании, созданные путем слияний и поглощений, предлагают полный спектр финансовых услуг. Физические лица и компании могут использовать одно финансовое учреждение для всех своих финансовых нужд.
Специализированные банки
ключевые слова
центральные банки ○ частные банки ○ клиринговые банки ○ небанковские финансовые посредники
Другие типы банков по-прежнему выполняют специализированные функции:
• выпускают валюту и выполняют правительственные финансовая политика
• управлять активами богатых людей или состоятельных людей
• передавать чеки и другие платежи через банковскую систему
• например, производители автомобилей, розничные продавцы продуктов питания и универмаги теперь предлагают такие продукты, как личные ссуды, кредитные карты и страхование.
.